임차권등기명령 완전정복 – 신청방법, 필요서류, 주의사항까지

전세계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 상황, 세입자 입장에선 정말 난감합니다. 이런 경우 보증금을 받지 못한 채 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있는데요. 이런 불이익을 막기 위해 마련된 제도가 바로 ‘임차권등기명령’입니다.

1. 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때, 이사를 하면서도 권리를 유지할 수 있도록 하는 법적 장치입니다. 등기가 완료되면 세입자는 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 경매나 파산 상황에서 보증금을 일정 부분 보호받을 수 있습니다.

• 임차인의 동의 없이 임대인의 허락 없이도 단독 신청 가능
• 법원에서 발급하는 공적인 권리 보호 수단
• 등기 완료 후 전출해도 보증금 순위 유지 가능

2. 신청 가능 조건

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• 임대차계약이 종료되었음
• 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못함
• 퇴거 예정이거나 이미 이사한 경우

※ 아직 계약 기간이 남아 있는 상태에서는 신청이 불가능합니다.

3. 신청 방법 – 어디서? 어떻게?

• 관할 법원: 주택 소재지 관할 지방법원 민원실 또는 전자소송 사이트
• 신청 방법: 방문 제출 또는 전자소송 시스템 이용
• 처리 기간: 평균 1~2주 (법원마다 상이)

대한민국 전자소송 시스템

필수 서류 목록

1. 임대차계약서 사본
2. 주민등록등본 (전입일 확인용)
3. 건물 등기부등본 (소유자 확인용)
4. 확정일자 받은 서류 사본 (있을 경우)
5. 보증금 미반환 사실 확인 자료 (통장, 문자 등)

📌 임대인의 동의나 서명이 없어도 신청 가능합니다. 단, 신청서 내용에 사실과 다름이 없어야 합니다.

4. 꼭 알아야 할 주의사항

• 등기 완료 전 전출하면 보호 불가! 반드시 등기 후 이사해야 우선순위 유지
• 등기 후에도 보증금 반환 청구권은 계속 유효
• 임차권등기명령은 채권 회수를 보장하는 수단이 아님 → 소송이나 HUG 보증보험과 병행 고려

5. 실제로 임차권등기명령이 필요한 상황 예시

• 임대인이 갑자기 잠적한 경우
• 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않으며 명확한 계획 없이 시간만 끄는 경우
• 임대인이 경매나 파산 위기에 놓여 보증금이 위험한 경우

이런 경우 등기를 해두면 제3자에 대한 내 권리를 유지할 수 있어 매우 유리합니다.

6. 요약 체크리스트

• ✅ 계약 종료 & 보증금 미반환 → 임차권등기명령 신청 가능
• ✅ 등기 완료 후에만 전출해야 권리 보호
• ✅ 관할 지방법원 민원실에서 신청
• ✅ 계약서, 주민등록등본, 등기부등본 등 서류 준비
• ✅ HUG 보증보험 또는 소송과 병행 고려

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권등기명령 신청 비용은 얼마인가요?

임차권등기명령 자체는 인지세 1,000원, 송달료 약 6,000원~10,000원 선입니다. 추가로 등기소 등기 비용(등록면허세 포함)이 약 10,000원~20,000원 정도 발생할 수 있습니다. 합산 시 보통 총 2~3만 원 내외의 비용이 들며, 상황에 따라 조금씩 다를 수 있습니다.

Q2. 전자소송으로도 신청 가능한가요?

네, 가능합니다. 대한민국 전자소송 시스템을 통해 임차권등기명령 신청서를 온라인으로 제출할 수 있습니다. 다만, 서류 스캔 및 공인인증서(또는 공동인증서)가 필요하며, 익숙하지 않다면 법원 민원실에 직접 방문하는 것도 좋은 방법입니다.

대한민국 전자소송 시스템

Q3. 임차권등기명령 등기 완료까지 얼마나 걸리나요?

신청 후 보통 1~2주 이내에 등기가 완료되며, 법원 업무량에 따라 차이가 있습니다. 서류 누락 없이 정확히 제출하면 평균적으로 5~7일 내 처리되는 경우도 많습니다.

Q4. 임차권등기명령만 하면 보증금은 꼭 돌려받을 수 있나요?

아쉽게도 임차권등기명령은 권리를 유지해주는 장치이지, 보증금 반환을 강제하지는 못합니다. 보증금을 돌려받으려면 병행해서 전세보증금 반환 소송 또는 HUG 보증보험 이행청구 절차를 진행해야 합니다.

Q5. 등기 전에 전출하면 안 되나요?

절대 안 됩니다. 등기 완료 전 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지킬 수 없습니다. 반드시 등기 완료 후 주민등록 이전 또는 이사를 진행하세요.

 

🔍 임차권등기명령은 전세 세입자라면 반드시 알아야 할 최소한의 방어 수단입니다. 보증금 분쟁의 위험이 조금이라도 보인다면, 미리 대비해 두세요.

 

 

※ 본 포스팅은 법제처 국가법령정보센터 및 서울중앙지방법원 민원 안내 기준을 기반으로 작성되었습니다.

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