전세계약 갱신 vs 종료? 묵시적 갱신부터 보증금 돌려받는 법까지 완벽 정리

전세계약이 끝나갈 무렵, 세입자들이 가장 궁금해하는 건 바로 "보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까?", "계약은 어떻게 갱신해야 할까?" 같은 현실적인 문제입니다. 오늘은 계약 종료 → 묵시적 갱신 → 계약갱신청구권 → 보증금 반환 절차까지 전 과정을 HUG 공식 지침과 현행법 기준으로 쉽고 정확하게 설명드리겠습니다.

1. 묵시적 갱신이란?

전세계약이 끝날 무렵 임대인과 임차인이 아무 말도 하지 않으면 계약은 자동으로 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라 합니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라, 계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 서로 계약 종료 의사를 통보하지 않으면 기존 조건 그대로 계약이 자동 갱신됩니다.

• 묵시적 갱신된 계약은 보통 2년간 동일 조건 유지
• 임차인은 묵시적 갱신 중에도 해지 통보 후 3개월 후 퇴거 가능
• 임대료는 원칙적으로 인상되지 않지만, 5% 이내 협의는 가능

📌 계약이 자동으로 연장되는 것을 피하려면 반드시 2개월 전까지 계약 종료 의사를 통지해야 합니다.

2. 계약갱신청구권이란?

임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 갖고 있습니다. 이 권리는 계약이 만료되기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유

• 임대인 또는 직계 가족이 실거주할 계획인 경우
• 임차인이 임대료를 2회 이상 연체한 경우
• 임차인이 집을 무단 개조, 훼손, 전대한 경우
• 집이 멸실되었거나 더 이상 사용할 수 없는 경우
• 그 외 계약 위반이나 중대한 사유가 있는 경우

⚠️ 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우, 임차인은 관련 증빙을 요청할 수 있고, 거짓일 경우 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

갱신계약서 작성 팁

• 새 계약서를 작성하지 않아도 되지만, 작성할 경우 ‘갱신계약’ 임을 특약에 명시
• 보증금 증액 시 반드시 변경된 금액으로 확정일자 재발급 (기존 보증금 순위는 유지)
• 확정일자 전체를 재발급하면 보증금 전체가 후순위로 밀릴 위험 있음 → 주의!

3. 계약 종료 통보는 어떻게 해야 하나요?

계약 해지를 원하는 경우에는 반드시 기한 내에 통보하고, 기록이 남도록 해야 합니다. 추천 수단은 다음과 같습니다:

• 문자, 이메일, 카카오톡 등 → 반드시 답장까지 확보
• 내용증명 우편: 법적 효력이 있는 통지 수단

내용증명이란?
증명하고 싶은 내용을 담은 서류를 우체국에 보내서 언제, 누구에게, 무슨 내용을 보냈는지 우체국에서 증명하는 제도입니다.
문자나 메시지는 위조될 가능성이 있는 반면, 내용증명은 공적으로 증명되는 문서이기에 증거로서 사용될 수 있습니다.

• 임대인과 연락이 되지 않으면 공시송달도 가능 (법원에 신청)

공시송달이란?
법원에 서류를 보내 보관하게 하고, 사유를 법원 홈페이지에 게시해 확인하게 하는 방법입니다.
왜 이렇게까지 하냐면 임대인의 집 주소를 알 수 없는 경우가 있기 때문입니다. 임대차 계약서에 주소가 적혀 있겠지만, 이사를 갔다거나 해외에 있다면 내용증명 서류를 받을 수 없겠죠. 또, 일부러 받지 않는 사람도 있으니 이런 경우에 해당한다면 꼭 공시송달을 보내도록 해야 합니다. 송달할 서류가 법원 홈페이지에 게시되고 일정 기간이 지나면 임대인에게 도착했다고 간주하기 때문에 계약 해지 의사를 증명할 수 있습니다.

✉️ 임대인이 내용증명을 받지 않거나 거부해도 ‘송달 시도’가 인정됩니다. 주소가 불명확할 경우 공시송달을 통해 법적으로 통지할 수 있습니다.

4. 보증금 안전하게 돌려받는 법

1. 전입신고, 점유, 확정일자 유지

보증금을 돌려받기 전까지는 절대 전출하면 안 됩니다. 전입신고, 점유 상태, 확정일자가 유지돼야 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.

2. 임차권등기명령 신청

계약은 끝났지만 보증금을 못 돌려받은 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청하면 이사하면서도 권리를 유지할 수 있습니다.

• 임대인의 동의 없이 신청 가능
• 이사 전 등기 완료 필수
• 필요 서류: 계약서, 주민등록등본, 전입일자 등

3. HUG 전세보증금 반환보증 이행 청구

전세보증보험(HUG)에 가입했다면 보증금을 돌려받지 못했을 때 다음 절차로 보장받을 수 있습니다.

1. ① 보증사고 발생: 계약 종료 후 1개월 이내 보증금 미반환 또는 경매 발생
2. ② 이행청구: 이행청구서, 등기부등본, 퇴거확인서 등 서류 제출
3. ③ HUG 심사: 요건 심사 후 결과 통지
4. ④ 대위변제: 집 명도 후 보증금 수령

반응형

📌 요약 체크리스트

• ✅ 계약 만기 6~2개월 전 계약 종료 또는 갱신 의사 통보
• ✅ 묵시적 갱신 시에는 중도해지 가능 (3개월 전 통보)
• ✅ 계약갱신청구권은 1회 행사, 정당한 사유 없으면 거절 불가
• ✅ 확정일자 유지 & 보증금 증액 시 주의
• ✅ 내용증명, 공시송달로 통지 효력 확보
• ✅ 임차권등기명령 & HUG 보증보험 적극 활용

🔍 세입자의 권리는 스스로 챙기지 않으면 누구도 대신 지켜주지 않습니다. 계약 종료나 갱신을 앞두고 있다면 오늘 안내해 드린 절차를 하나씩 체크하며 준비해 보세요. 보증금, 갱신, 퇴거까지 안전하게!

※ 본 글은 주택도시보증공사(HUG)의 계약갱신 안내 및 주택임대차보호법을 바탕으로 작성되었습니다.

※ 주택도시보증공사(HUG) 주택임대차보호법

 

 

부동산 관련 함께 보면 좋은 콘텐츠